Se ha venido especulando por algún tiempo que el mercado inmobiliario, sobre todo en los Niveles Socio Económicos (NSE) A y B del Perú (los que tienen mayores ingresos) podría estar tomando la forma de una burbuja especulativa, es decir existiría una sobrevaloración de las propiedades en algunos distritos del Perú donde se ubican estos NSE y que en un determinado plazo podría explotar, trayendo consigo una abrupta caída en los precios.
Robert Shiller, ganador del Nobel de Economía define de manera sencilla una burbuja especulativa como la desviación del precio de un activo de su tendencia de largo plazo. A su vez, la tendencia de Largo Plazo del precio de un activo está condicionada por el Ingreso del consumidor, en concreto el precio de un bien no puede crecer mucho más que el ingreso del consumidor en el largo plazo, y esto es lógica sencilla porque si las personas ven crecer sus ingresos en 20% en 5 años es imposible que puedan sostener la demanda en un mercado en el que el precio de ese bien se ha incrementado en 100%, entonces ¿por qué los precios de los inmuebles han crecido más que los ingresos? Y la respuesta está en 3 factores muy importantes, uno el agregado de los consumidores, dos el crecimiento del crédito bancario y tres la especulación.
Cuando hablo del primero o sea el agregado me refiero a que muchos de nosotros definitivamente no hemos visto crecer nuestros ingresos en 100% en estos últimos años pero algunos probablemente sí y otros agentes, incluso inversionistas extranjeros han traído capitales para comprar inmuebles, entonces todos sumados han aumentado la capacidad de compra. En el caso del segundo, es evidente que el crédito bancario creció a tasas muy altas en estos años y que al ver una subida continua de precios surgió también la especulación, es decir individuos que compraban a precios mayores esperando vender los inmuebles a precios aún mayores a los que pagaron.
Así tenemos los 3 factores principales que explican el aumento de precios de los inmuebles.
Pero les tengo una mala noticia, resulta que los préstamos no son ingresos pues en el mediano o largo plazo habrá que pagarlos, y por otro lado la especulación tiende a desaparecer en cuanto la cosa se pone fea, entonces es claro que en el largo plazo los verdaderos ingresos no han crecido al mismo ritmo que los precios de los inmuebles con lo que la definición sencilla de Shiller se cumple, los precios se han desviado y bastante de su tendencia de largo plazo que está marcada por los ingresos reales de los consumidores. Un ejercicio sencillo es calcular cuántos de nuestros sueldos mensuales costaba una propiedad de 100 metros cuadrados en el año 2006 y cuántos sueldos mensuales cuesta hoy una propiedad igual o equivalente, por favor no se asusten.
Entonces nos hacemos la pregunta clave, ¿Si hay burbuja por qué no estalla?, pues un poco de paciencia que la explicación está por llegar.
La Teoría de Juegos convencional asume que los individuos aparte de ser “racionales” (es decir que prefieren más a menos cuando hablamos de bienes o servicios), también poseen una “previsión perfecta” es decir que son capaces de prever de manera perfecta todos los escenarios futuros en un juego. Esto es como decir que si empiezo un juego de ajedrez y muevo una pieza cualquiera puedo anticipar perfectamente cuáles son mis acciones posibles futuras en cada etapa siguiente del juego que me toque jugar y en cualquier contingencia posible, esto claramente es irreal ya que hay al menos tantas jugadas posibles como número de piezas nos queden en cada momento que nos toca jugar multiplicadas además por todos los posibles movimientos de cada pieza.
En este sentido se creía que Bobby Fischer, genio del ajedrez, era el que mayor número de etapas del juego anticipaba, y estas eran 4, imagínense un número mayor.
Apliquemos entonces este concepto a un ejemplo más o menos real, supongamos pues que los analistas opinan que existe una sobrevaloración (burbuja) en el mercado bursátil (tal como pasó con los NASDAQ en el 2000), y la mayoría de ellos opina que el ajuste debiera llevarse a cabo alrededor de agosto (y estamos en abril), alguien avispado pensaría que el mayor beneficio posible estaría en mantener las acciones y venderlas a su máximo precio posible un poco antes que estalle la burbuja, digamos en julio. Ahora si otros más se dan cuenta y hacen lo mismo, la venta masiva en julio haría que la corrección o estallido de la burbuja sea en julio y ya no en agosto, entonces si me anticipo un poco trataría de vender ya no en julio si no un poco antes digamos en junio pero si los otros también se dan cuenta de esto, también tratarían de vender en junio, con lo que el ajuste sería ya no en agosto ni en julio, si no en junio, y así sucesivamente hasta caer en la conclusión de que deberíamos vender inmediatamente con lo que la corrección sería ahora mismo en abril y ya no en agosto.
La pregunta es ¿Pasa así realmente?
La respuesta es que no de esa manera tan precisa, el ajuste no es en agosto pero tampoco hoy en abril, está en medio de ese período de tiempo porque no todos los agentes venderán sus acciones al mismo tiempo, esto porque ni Bobby Fischer sería capaz de anticipar perfectamente todas las etapas de este juego y la mayoría de nosotros tenemos claramente una menor capacidad de previsión.
Ahora, lo que sí es cierto es que hay corrección inevitablemente pero la diferencia está en que en los mercados bursátiles estos ajustes suelen ser más rápidos y severos, en cambio, en el inmobiliario la velocidad y magnitud del estallido dependen del nivel de apalancamiento de los constructores (cuánto se han prestado, a qué plazo y a qué tasas), del nivel de susto o pánico que puedan tener los individuos, de la aprehensión de los bancos por recuperar su dinero, etc.
La recomendación final es que una posición segura es desechar este mercado como una posibilidad de especulación futura y para aquellos que compraron recientemente un inmueble para realmente usarlo, pues síganlo usando, sería absurdo que porque este baje de precio tengan que venderlo pues como bien dijo Albert Einstein “No podemos resolver los problemas pensando de la misma manera que cuando los creamos.”
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